Aunque disponer de una vivienda de gran tamaño tiene muchas ventajas, hay ocasiones en las que no es algo tan beneficioso. Cada vez hay más personas que, por diferentes motivos, deciden apostar por la segregación del inmueble. ¿Tú también te lo has planteado? En esta guía vamos a contarte cuánto cuesta segregar una vivienda y qué trámites hacen falta.
La vida cambia y, con ella, cambian nuestras circunstancias. Es posible que hayamos terminado disponiendo de una propiedad demasiado grande o a la que queremos sacar partido de otra forma. Sigue leyendo para obtener más información sobre la segregación de viviendas.
Segregar una vivienda consiste en seleccionar una parte del inmueble y separarla del resto. El objetivo es que esa parte separada o segregada pase a configurarse como un inmueble independiente.
Sin embargo, eso no se puede hacer de cualquier manera, sino que hay que seguir una serie de trámites y gestiones que tienen un determinado coste. Hemos incluido algunos de los principales en la siguiente tabla.
Hay que tener en cuenta que muchos de estos precios dependen de la superficie que ocupe la vivienda, entre otras consideraciones. Lo mejor que puedes hacer es pedir presupuesto a un técnico cualificado para que te asesore y pueda ofrecerte un precio más ajustado.
Además es habitual que la segregación de un inmueble vaya asociada a la reforma de dicho inmueble, por lo que también tendremos que tener en cuenta estos gastos. En ocasiones, esto puede llegar a traducirse en un presupuesto para una reforma integral, dependiendo de las necesidades del inmueble.
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Al final es complicado controlar toda la normativa, por lo que lo más recomendable es contratar a un arquitecto que nos ayude a lo largo del proceso, aunque haya que invertir un poco más.
Y no conviene olvidar que los honorarios de los distintos profesionales que han de verse involucrados, entre ellos especialmente los honorarios de un arquitecto, pueden variar en función de cada caso concreto.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que más allá de la normativa estatal, autonómica y municipal, también hay que tener en cuenta lo que se especifique en los documentos de cada comunidad de propietarios.
Por supuesto, si en los estatutos de la comunidad se acepta de por sí la posibilidad de dividir o segregar una vivienda, no será necesario solicitar esta aprobación. Sea como sea, la modificación requerirá que se fijen nuevas cuotas de participación.
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Lo habitual es que los técnicos municipales realicen una visita para comprobar que, efectivamente, la reforma realizada se ajusta al proyecto presentado. Si todo está correcto, el siguiente paso consistirá en adquirir la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.
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Para llevar a cabo la segregación de una finca es necesario pasar por una serie de trámites muy similares a los que se exigen para la segregación de una vivienda. No obstante, si hemos de hacer reformas, la envergadura de las mismas será mucho mayor, lo que a su vez implicará un coste más elevado.
Por otra parte, aunque el requisito básico para poder segregar una finca es que los inmuebles resultantes puedan constituirse como fincas independientes, lo cierto es que la normativa y las condiciones pueden variar dependiendo de si se trata de una finca urbana o una finca rústica.
Lo mejor que puedes hacer es pedir presupuesto a un arquitecto profesional o a un experto en la materia para recibir un correcto asesoramiento sobre precios y procedimientos.
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En los siguientes apartados trataremos de arrojar algo más de luz sobre las preguntas más frecuentes.
Es decir que, aun pudiéndose segregar el inmueble hipotecado, si se produjera un impago, el banco podría actuar contra cualquiera de los inmuebles resultantes.
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Índice
¿Cuánto cuesta segregar una vivienda?
Segregar una vivienda consiste en seleccionar una parte del inmueble y separarla del resto. El objetivo es que esa parte separada o segregada pase a configurarse como un inmueble independiente.
Sin embargo, eso no se puede hacer de cualquier manera, sino que hay que seguir una serie de trámites y gestiones que tienen un determinado coste. Hemos incluido algunos de los principales en la siguiente tabla.
PRECIO DE SEGREGAR UNA VIVIENDA
| Tipo de trámite | Precio |
|---|---|
| Levantamiento topográfico | 200 € - 300 € |
| Proyecto de segregación | 500 € - 1.200 € |
| Honorarios notario | 300 € - 800 € |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | 150 € - 600 € |
Hay que tener en cuenta que muchos de estos precios dependen de la superficie que ocupe la vivienda, entre otras consideraciones. Lo mejor que puedes hacer es pedir presupuesto a un técnico cualificado para que te asesore y pueda ofrecerte un precio más ajustado.
Para poder segregar una vivienda también es necesario pagar las correspondientes tasas en el ayuntamiento para la licencia de segregación. No obstante, estas tasas dependen del valor original de la vivienda y de las cuotas fijadas en cada municipio.
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Normativa para la segregación de una vivienda
El primer paso para segregar una vivienda consiste en consultar la normativa aplicable para seguir el procedimiento establecido legalmente. En este caso no habría que acudir a un único texto, sino que existen hasta tres niveles normativos distintos:- Para empezar, habría que consultar leyes estatales, como la Ley de Propiedad Horizontal, la normativa relacionada con el Registro de la Propiedad, la Ley Hipotecaria...
- Después tendríamos que centrarnos en la normativa autonómica, ya que las comunidades autónomas pueden establecer distintas condiciones en relación con la habitabilidad de las viviendas; es imprescindible poder obtener la Cédula de Habitabilidad.
- Y, por supuesto, no podemos olvidarnos de la normativa urbanística municipal, que podría regular aspectos como las condiciones de iluminación y ventilación, los accesos, la superficie mínima de las habitaciones, etc.
El precio de los trámites para segregar una vivienda suele oscilar entre los 1.000 € y los 2.500 €.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que más allá de la normativa estatal, autonómica y municipal, también hay que tener en cuenta lo que se especifique en los documentos de cada comunidad de propietarios.
En la normativa se establece que es necesario contar con la aprobación de las tres quintas partes del total de los propietarios, que también deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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Trámites para segregar una vivienda
Hemos podido acercanos un poco más a la normativa, pero nos queda profundizar en el procedimiento para segregar una vivienda.Autorización administrativa
Una de las primeras cosas que necesitaremos para segregar una vivienda es la autorización del órgano administrativo que corresponda. En el artículo diez de la Ley sobre Propiedad Horizontal se especifica lo siguiente:[...] Requerirán autorización administrativa, en todo caso [...] la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio [...].
Como probablemente necesitemos hacer reforma, para conseguir la licencia correspondiente tendremos que presentar en el ayuntamiento un proyecto de obra elaborado por un arquitecto.Certificado final de obra
Una vez se han finalizado las obras para poder hacer efectiva la segregación de la vivienda (atendiendo a la normativa urbanística municipal o autonómica que corresponda), es necesario presentar el certificado final de obra en el ayuntamiento.Lo habitual es que los técnicos municipales realicen una visita para comprobar que, efectivamente, la reforma realizada se ajusta al proyecto presentado. Si todo está correcto, el siguiente paso consistirá en adquirir la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El artículo 50 del Reglamento Hipotecario expresa lo siguiente:Todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes [...].
Es decir, que debemos inscribir las propiedades resultantes del proceso de segregación en el Registro de la Propiedad. Para ello, tendremos que acudir a un notario para que eleve la segregación a escritura pública antes de acudir al Registro.
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¿Cuánto cuesta segregar una finca?
Segregar una finca implica separar una porción o parte de la finca original para constituir una finca nueva, independiente de la primera. Es decir, el principio es el mismo que cuando hablamos de segregar una vivienda.Lo más habitual es segregar viviendas con tamaños a partir de 150 o 200 m2. En el caso de las fincas, lo esperable es que el tamaño de la superficie edificable sea mucho mayor.
Por otra parte, aunque el requisito básico para poder segregar una finca es que los inmuebles resultantes puedan constituirse como fincas independientes, lo cierto es que la normativa y las condiciones pueden variar dependiendo de si se trata de una finca urbana o una finca rústica.
Lo mejor que puedes hacer es pedir presupuesto a un arquitecto profesional o a un experto en la materia para recibir un correcto asesoramiento sobre precios y procedimientos.
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Dudas frecuentes sobre la segregación de inmuebles
Como has podido comprobar, la segregación de un inmueble implica un proceso muchas veces complejo. Es completamente normal que surjan dudas al respecto.En los siguientes apartados trataremos de arrojar algo más de luz sobre las preguntas más frecuentes.
Por qué segregar una vivienda
Hay diversos motivos por los que puede ser interesante segregar un inmueble:- Inversión económica: Cuando disponemos de una vivienda de gran tamaño y deseamos venderla, puede ser una buena idea dividirla en dos; por norma general, es más sencillo vender dos viviendas pequeñas que vender una grande. Otra posibilidad tras la segregación podría ser la de utilizar uno de los inmuebles y alquilar el otro.
- Cambio de circunstancias: Conforme pasan los años, la vida va cambiando. Por ejemplo, cuando los hijos crecen y se marchan de casa, es habitual que dejen un espacio desaprovechado. En estos casos también podríamos plantearnos segregar el inmueble para vender la porción resultante y quedarnos con una vivienda más acorde a nuestras necesidades actuales.
- Herencias: Cuando fallece un familiar y deja como herencia un inmueble que debe repartirse entre varias personas, segregar la vivienda puede ser una posibilidad a tener en cuenta.
- Divorcio: Puede darse el caso de que una pareja que comparte vivienda decida poner fin a su matrimonio. En estas circunstancias una de las alternativas consiste en segregar ese inmueble en dos.
Diferencia entre segregación y división de una vivienda
La diferencia entre segregar y dividir una vivienda es muy tenue, por lo que en ocasiones puede conducir a equívocos.- Segregar un inmueble, como ya sabemos, consiste en tomar una porción del mismo y constituirlo como una nueva vivienda o finca independiente, pero la finca matriz no desaparece.
- Dividir un inmueble implica partir la vivienda o finca original en distintas partes, tras lo cual desaparece la finca matriz.
¿Se puede segregar una vivienda hipotecada?
Para responder a esta pregunta tendríamos que acudir a la Ley Hipotecaria. En concreto, lo que se indica en el artículo 123 es especialmente interesante:Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.
Lo que esto quiere decir es que, a no ser que el banco acepte realizar una redistribución de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes, la deuda seguirá manteniéndose tanto sobre la finca original como sobre la segregada.Es decir que, aun pudiéndose segregar el inmueble hipotecado, si se produjera un impago, el banco podría actuar contra cualquiera de los inmuebles resultantes.
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Este artículo ha sido escrito y revisado por:
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